Rozhovor Filipa Landy s Dušanem Kunovským
Klíčovými aktéry v bytové výstavbě jsou dnes developeři. Jejich kapitál výrazně přispívá k tomu, aby se v Česku vůbec stavěly nové byty. Dlouhotrvající problémy s povolováním rezidenční výstavby v Praze však vytlačují především menší developery mimo hlavní město. Téma, které dnes rezonuje, jsou vysoké ceny bytů, jež se stávají nedostupnými už i pro střední třídu. Nejen o pražských problémech jsme hovořili s Dušanem Kunovským, majitelem developerské firmy Central Group, specializující se na bytovou výstavbu.
Nedávno jste se stal spoluzakladatelem SAR – Sdružení pro architekturu a rozvoj. Co bylo impulzem ke vzniku sdružení a co je jeho cílem?
Jakákoli výstavba je v posledních letech v Česku zcela paralyzovaná. Často se setkávám s kolegy ze svého oboru – majiteli stavebních firem, architekty, developery – a vždy se shodneme, že tato situace nemůže trvat donekonečna. Naše země nemůže žít jen ze své minulosti. Musí se rozvíjet, jinak se nevyhne úpadku. Při jedné z debat s architektem Josefem Pleskotem vznikla myšlenka založit sdružení, které bude nabízet pozitivní alternativu.
Co chce tedy sdružení dělat?
Chceme přesvědčovat veřejnost – odbornou i laickou – o tom, že stavební rozvoj je nezbytný. Žít ve skanzenu není výhodné pro nikoho. Samozřejmě nikdo nechce stavět v samotném historickém jádru města. Ale proč by moderní architektura neměla vznikat mimo centrum? Proč by na Pankráci nemohlo vzniknout nové moderní výškové centrum podobné třeba La Défense v Paříži? Média vytvářejí dojem, že zde panuje všeobecný odpor občanů proti výstavbě, tento dojem výrazně ovlivnil politiky a ti zase úředníky. Výsledkem je celková paralýza. My jsme ale nebyli přesvědčeni o tom, že jde o názor většiny. Po vzniku SAR jsme proto zadali průzkum veřejného mínění a výsledkem jsme sami byli překvapeni. Pro intenzivní výstavbu se vyslovilo 59 % dotázaných. Ukazuje se tedy, že mlčící většina chce něco jiného, než zaznívá z úst ukřičené menšiny, které bohužel média dávají prostor a politici jí naslouchají.
Chystáte do budoucna nějaké konkrétní akce?
Chceme především pro média reagovat odbornými komentáři na aktuální dění a předkládat k diskuzi problémová témata z našeho oboru. Připravujeme několik konferencí a pracujeme na materiálu, který má Praze přinést chybějící vizi, kam má směřovat a co pro to musí udělat. Nejbližší konference se koná již v květnu. Spolu s hlavním městem a IPR Praha chceme otevřít téma, zda Praha potřebuje moderní architekturu a výškové stavby.
Co vnímáte jako největší problém v oblasti bytové výstavby v ČR?
Asi se budu opakovat, ale největším problémem jsou nekonečné povolovací procesy. U běžného bytového domu uběhne od zahájení práce na projektu po kolaudaci neskutečných deset let. Samotná stavba přitom zabere jen rok a půl. A to není přirozený stav. Nedávno jsem u příležitosti rozhovoru pro časopis Forbes navštívil s redaktorem náš brownfield West Point v Praze 6. Uprostřed vilové zástavby tam stojí obří skladový areál, do kterého nonstop ve dne v noci zajíždějí kamiony. Už v době, kdy jsme areál kupovali s cílem ho zlikvidovat a přestavět na klidnou rezidenční čtvrť, zde panovala jednoznačná shoda, že podobný provoz do této oblasti nepatří. Přesto ani dnes jsme se nijak zásadně nepohnuli v rozhodování o změně územního plánu v této lokalitě. Když se mě redaktor zeptal, kdy předpokládám dokončení výstavby v tomto areálu a já zmínil rok 2030, byl zcela šokován. Riziko, které na sebe bere developer při koupi pozemku, je s ohledem na délku řízení v ČR obrovské a to se samozřejmě propisuje do cen nemovitostí.
Mluví se o legislativních změnách. Na co je potřeba klást důraz? Je potřeba kompletně nový stavební zákon?
Stavební legislativa, ostatně jako jakákoli jiná, je u nás velmi složitá. Proto neustále dokola jen upravovat stávající stavební zákon asi není vhodné řešení. Ukázalo se to při poslední snaze zákon od základu změnit. Nakonec z navržených změn zbylo jen velmi málo, a i to dobré, co se podařilo prosadit, napadla skupina senátorů a novelu ještě bude řešit ústavní soud. Je proto nutná celková rekodifikace stavebního práva. Skvělé je, že současná ministryně v demisi Klára Dostálová tomuto úkolu přiřadila poměrně vysokou prioritu a na přípravě rekodifikace spolupracuje v grémiu s odborníky z oboru. Hlas z praxe tak snad konečně bude slyšet.
Realizujete developerskou výstavbu i mimo Prahu, nebo dokonce mimo ČR?
Development je velmi lokální byznys. Musíte znát skvěle lokalitu, abyste byl schopen vyhodnotit potenciál prodávaného pozemku a možnosti jeho využití, musíte znát perfektně trh a jeho potřeby. My jsme si již vyzkoušeli práci v českých regionech a zjistili jsme, že tam stavíme za stejné náklady, v některých případech dokonce dráž, a prodáváme za výrazně nižší ceny než v Praze. V posledních letech jsme se proto zaměřili výhradně na hlavní město. Pomohla nám v tom paradoxně i krize, kdy jsme díky své kapitálové síle měli možnost i v chudých letech výrazně investovat do budoucnosti. Máme tak nyní nakoupeny pozemky a brownfieldy ve více než čtyřiceti lokalitách po celé Praze, které umožní v budoucnu postavit více než 20 000 bytů. Právě díky kapacitám, které máme nyní nakoupeny v Praze, nemáme potřebu vstupovat do rizika podnikání v cizině. To je v současnosti, kdy se na trh daří protlačit jen velmi malé množství projektů, cesta spíše pro menší konkurenty, kteří momentálně nemají projekty v Praze. Zároveň to ale neznamená, že se nepoohlížíme po možnostech jinde.
Mohou byty v ČR, potažmo v Praze dále zdražovat?
V současnosti je již průměrná nabídková cena nového bytu v Praze vyšší než 90 000 Kč/m2 a ceny porostou i nadále. Sice mírněji, odhaduji zhruba o 5 %, ale přece. Nové bydlení v Praze se tak stává v podstatě nedostupným pro střední třídu a to je problém. My se snažíme ceny držet. Oproti pražskému průměru nabízí Central Group byty levněji. Nejnižší ceny v naší nabídce se nyní pohybují kolem 55 000 Kč/m2.
Co by pomohlo, aby se situace změnila?
Na trh se musí dostávat dost bytů. Není vinou developerů, že byty nejsou. My si je nikde nešetříme. V různé fázi přípravy je nyní v Praze 85 000 bytů, jen malá část z nich by se ale na trh mohla dostat v následujících letech.
Preferujete výstavbu bytů pro osobní vlastnictví, nebo si umíte představit i trend inspirovaný zahraničím, kde se zvětšuje podíl nájemního bydlení a objevují se byty k nájmu i od developerů?
Ale my nyní stavíme ve velké míře i nájemní byty. Stále více bytů od nás kupují investoři. Především jsou to majetní Češi, kteří si uvědomují, že ceny bytů jen tak dolů nepůjdou, ale i cizinci, pro které je nákup bytu v ČR výhodnější než třeba v metropolích západní Evropy. Tito investoři byty pronajímají, a suplují tak roli města.
Pokud v Praze skončí stavební uzávěry a konečně se pro výstavbu uvolní brownfieldy, bude bydlení v těchto čtvrtích vůbec dostupné pro střední třídu?
U bydlení vždy záleží na lokalitě. Podle ní se samozřejmě volí standard bydlení, který do dané lokality zasazujeme. Sociální bydlení nepatří do centra města. Ani v Londýně nebo v jiných městech přece sociální případy nedostávají přidělené byty v centru, kde lidé za bydlení platí statisíce. Například na našem brownfieldu na Nákladovém nádraží Žižkov počítáme logicky s luxusnějším bydlením ať již metropolitního typu blíže k Želivského ulici, nebo s rodinným bydlením blíž k novému parku. Jde o lokalitu osm minut tramvají od Václavského náměstí.
Jak se díváte na připravovaný Metropolitní plán?
Metropolitní plán je určitě cestou správným směrem. Zjednodušit plánování města a neřešit funkci využití území na každém centimetru čtverečním je určitě lepší řešení. Plán má dávat jen obecné regulace. Na druhou stranu v kapacitě, kterou plán řeší, je podle mě zbytečně málo ambiciózní, což je zřejmě i důsledkem tlaku různých aktivistických skupin. Proč by například v Praze dále od centra měla být výška omezena sto metry? Nevidím důvod, proč by v některých lokalitách, které jsou pro výškovou výstavbu vytipovány, nemohly vyrůst i vyšší stavby.
Uvítal jste vznik Centra architektury a městského plánování CAMP, které je otevřené pro veřejnou prezentaci stavebních záměrů?
CAMP je skvělé místo pro konstruktivní diskuzi nad rozvojem města. Podle mě by se zde měli setkávat developeři, město a obyvatelé. Naše společnost v tomto multimediálním prostoru uspořádala ve spolupráci s IPR velmi úspěšnou a hojně navštívenou debatu předních architektů se studenty architektury o budoucnosti bydlení ve městě. Vyhlašovali jsme zde vítěze architektonické soutěže pro studenty, kterou pravidelně organizujeme, a k diskuzi se studenty jsme pozvali přední české architekty.
Čeká nás v následujících měsících nějaká změna?
V Praze je problémem především to, že územní rozvoj mají na starosti paradoxně zcela protirozvojově orientovaní zelení. Do podzimních komunálních voleb už žádnou podstatnou změnu nečekám. Naštěstí se volby blíží a po nich v Praze snad změna nastane. Občané totiž s nicneděláním, které zelení předvedli a kterým paralyzují rozvoj města, spokojeni nejsou. Účet za to u voleb však sklidí politici ANO a primátorka, která rozvoj podporuje, má ruce svázané koaliční smlouvou. Podobu nové pražské vlády by proto budoucí vítězové voleb měli volit obezřetně a vyhnout se spolupráci s aktivisty, kteří sice velmi rádi halasně kritizují, jenže už ukázali, že nejsou schopni přicházet s jakýmkoli konstruktivním řešením.
Dušan Kunovský (*1971, Praha) vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze a následně Univerzitu v Cambridgi, kde získal prestižní stipendium prince Charlese. Po studiu se věnoval právní praxi se zaměřením na nemovitosti, poté vstoupil do oblasti developmentu. Nejdříve se věnoval rozvoji pozemků, později rodinným domům a nyní se specializuje na bytové projekty. Jeho firma Central Group je dnes největším rezidenčním stavitelem v zemi. Koncem února 2018 spoluzaložil Sdružení pro architekturu a rozvoj, jehož dalšími zakládajícími členy jsou architekti Zdeněk Fránek, Pavel Hnilička, Pavel Nasadil a Josef Pleskot, projektant Pavel Štěpán, právníci Jiří Plos a Renáta Pintová Králová a ekonom Pavel Kliment.
Rozhovor proběhl na konci března 2018. Psáno pro časopis ERA21 #02/2018 Politika bydlení