Rozhovor Filipa Landy s Jiřím Klímou
Důležitým aktérem na nejvyšší úrovni bytové politiky je stát. V případě České republiky má tuto oblast v gesci ministerstvo pro místní rozvoj, které disponuje širokou škálou nástrojů, pomocí nichž může ovlivňovat kvalitu a dostupnost bydlení. Mimo jiné má za cíl vyváženou míru podpory všem formám bydlení, což je v době, kdy dochází k řadě společenských změn, velká výzva. V sérii rozhovorů na danou problematiku jsme nemohli vynechat Jiřího Klímu, který se tomuto tématu věnuje téměř celý svůj profesní život a v současné době vede Odbor politiky bydlení MMR.
Bydlení je z povahy věci privátním statkem. Proč by tedy měl stát do bydlení svých občanů intervenovat?
Bydlení je skutečně z povahy věci privátním statkem a zajištění bydlení je v základu osobní odpovědností jednotlivce. Platí, že základním posláním státu je vytvářet stabilní prostředí posilující odpovědnost jeho občanů za sebe sama a podporovat jejich motivaci k zajištění si svých základních potřeb vlastními silami. V každé společnosti však současně existují lidé, kteří si prostředky na bydlení z objektivních důvodů nejsou schopni zajistit sami. Pak je povinností nejen státu, ale i obcí jim na principu solidarity pomoci, a vytvářet tak zároveň stabilní prostředí v rámci komunit i celé společnosti. Zvláštní pozornost je nutné také věnovat lidem ve zranitelných obdobích života, například v období péče o děti, o jiné závislé osoby nebo v seniorském věku.
Jaké jsou v současné době největší problémy v oblasti bydlení a bytové politiky v ČR?
To je otázkou úhlu pohledu. Hovoří se například o problémech souvisejících s dostupností bydlení, s růstem cen nemovitostí nebo nájemného. Je pravdou, že ceny nemovitostí již překročily svá historická maxima, ale ve srovnání s jinými zeměmi EU není tento vývoj v Česku extrémní. Za posledních osmnáct let se tempo růstu cen bytů zvyšovalo již třikrát. Poprvé v roce 2003, což souviselo se vstupem do EU, podruhé v roce 2008 pod vlivem vývoje na obecném evropském realitním trhu a v současnosti, kdy se projevuje více faktorů, jako například růst ekonomiky, optimistická očekávání a nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Na rozdíl od roku 2008 jsou však více patrny regionální rozdíly a v některých krajích ceny naopak ještě nedosáhly úrovně roku 2008. Růst výše nájemného jde pak ruku v ruce s růstem cen bytů. Zde je nutno si uvědomit, že nájemních bytů je nedostatek, nová bytová výstavba stále preferuje vlastnické bydlení, řada bytů je pořizována jako investice a na trh přitom vstupuje generace lidí, kteří o vlastnické bydlení zájem nemají. Samozřejmě existují i jiné problémy, jako růst počtu sociálně vyloučených lokalit.
Existuje dokument Koncepce bydlení ČR do roku 2020. Pro MMR a Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) jej v roce 2011 připravila poradenská společnost KPMG. Daří se podle vašeho názoru aktuálně platné cíle Koncepce naplňovat?
Zmiňovaný dokument byl v roce 2016 nahrazen novou, revidovanou Koncepcí. Úkoly původního dokumentu byly splněny již v prvních letech jeho platnosti, nutno však podotknout, že byl již překonán a bylo nutno jej novelizovat. Částečně to bylo dáno tím, že vznikal v době naprosto odlišného hospodářského cyklu a navíc vycházel z dat roku 2001. Zachovány byly základní vize v oblasti bydlení, tedy dostupnost, stabilita a kvalita. Rozšířen byl především strategický cíl zaměřený na snižování investičního dluhu bydlení a zvyšování kvality vnějšího prostředí rezidenčních oblastí. Rozšířena byla priorita cílená na systémovou revitalizaci sídlišť, přibyla např. priorita implementace principů univerzálního designu nebo priorita zaměřená na řešení dopadů opatření souvisejících se zvýšením energetické účinnosti na výdaje domácností na bydlení.
Veřejná podpora je vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení. Podle dostupných údajů dnes žije okolo 80 % domácností ve vlastním (včetně družstevních bytů) a jen 20 % domácností v nájmu, což představuje jeden z nejnižších podílů nájemních bytů v Evropě. Proč byla v předchozím období utlumena výstavba nájemního bydlení? Jak hluboce je v české společnosti zakořeněné paradigma, že jediným správným přístupem k bydlení je vlastnictví? Lze s tím něco dělat?
Je otázkou, jakou veřejnou podporu myslíte. Hovoříme-li o podpoře stavebního spoření nebo možnosti odečtu zaplacených úroků z úvěru z daňového základu, pak ano – jde o podporu vlastnického bydlení. V případě aktivit MMR nebo SFRB je však tato podpora marginální a dotační tituly podporující výstavbu bytů pro specifické skupiny obyvatel jsou zacíleny na vznik bytů nájemních.
V případě družstevních bytů nemůžeme hovořit o vlastnictví bytu, protože tam existují také nájemní smlouvy. Pravdou však je, že ve srovnání například s Německem nebo Rakouskem v podílu nájemních bytů na celkovém bytovém fondu zaostáváme. Je to však dáno historickým vývojem po roce 1990. Vlastnit byt bylo náhle snem každého bývalého nájemníka OPBH a obce, na které byl bytový fond převeden, byly většinou dotlačeny veřejností k jeho privatizaci. Protože bytový fond byl často poměrně zanedbán nedostatečnou údržbou, stavěly se obce k těmto požadavkům kladně. Další generace tento trend logicky přejala, k čemuž přispěla také postupně se zvyšující dostupnost hypotečních úvěrů. Tržní chování developerů zacílených na rychlý zisk mělo a má samozřejmě také vliv. V současnosti lze pozorovat změnu v chování populace, především tzv. mileniálů, kteří se nechtějí vázat úvěry se splatností po dobu poloviny produktivního věku nebo nuceným pobytem na jednom místě z důvodu vlastnictví bytu. Co s tím lze dělat? Například doufat ve změnu přístupu investorů ve prospěch výstavby nájemních bytů.
Začíná se – vzhledem k blížícímu se konci platnosti stávajícího dokumentu – připravovat nová koncepce bydlení ČR? Budou do přípravy zapojeny i nějaké další instituce?
Koncepce bydlení ČR do roku 2020 byla revidována před 22 měsíci. Stále probíhá plnění úkolů, které si stanovila. Samozřejmě se nová koncepce bude připravovat, ale nyní by to bylo ještě předčasné. Určitý problém v roce 2020 lze již předjímat, protože výsledky sčítání lidu, domů a bytů budou až o rok později. Se zapojením odborníků se samozřejmě počítá.
V poslední době se u nás také velmi rozvinul nový fenomén Airbnb – webové služby, která nabízí povětšinou krátkodobé nájemní ubytování. Je nutné Airbnb regulovat?
Popularita Airbnb v poslední době, stejně jako u jiných odvětví sdílené ekonomiky, značně roste. Nárůst oblíbenosti této platformy však s sebou přináší i určité problémy, se kterými se potýká mnoho světových měst. Tyto problémy se města snaží s větší či menší úspěšností řešit pomocí rozličných regulačních nástrojů. V Praze zatím komplexní pravidla pro usměrňování sdíleného ubytování neexistují. V budoucnu však s předvídaným rozvojem těchto sektorů bude muset Praha pravděpodobně k této nové formě ekonomiky zaujmout určité stanovisko.
Vysoké výnosy z krátkodobých pronájmů se týkají zejména atraktivních lokalit. V těchto lokalitách mají Airbnb a podobné platformy významný dopad na trh s byty a na život místních obyvatel. Hlavním problémem jsou zvyšující se ceny nemovitostí jako důsledek atraktivních výnosů z krátkodobých pronájmů. Tento nárůst je pak rychlejší než běžné výkyvy na realitním trhu a dosavadní obyvatelé těchto míst nejsou dále schopni si bydlení zde dovolit. Navyšování cen nájemného pro rezidentní obyvatele se odráží v poklesu nabídky bytů využitelných pro standardní dlouhodobý nájem, v pociťování nedostatku těchto bytů a v konečném důsledku ve vytlačování rezidentů z městských center na periferii. Současně dochází ke změnám struktury veřejných služeb, které se zaměřují na krátkodobé obyvatele a zvyšují životní náklady dlouhodobým obyvatelům. Paradoxně hrozí, že s růstem ceny se sníží i kvalita bydlení v dané oblasti, a to v důsledku chování krátkodobých hostů. Obecně lze konstatovat, že je nutno trvat na zajištění spravedlivých tržních podmínek pro všechny soutěžitele na trhu (je nepřípustné, aby jeden subjekt provozující službu a přijímající finanční plnění měl jiné náklady než druhý subjekt provozující tutéž službu). V atraktivních lokalitách je pak nutno sdílené ubytování regulovat s ohledem na jejich nežádoucí postupné vylidňování.
Jakým způsobem koncepce bydlení reflektuje bezdomovectví?
V současné době se připravuje věcný záměr zákona o sociálním bydlení. Bezdomovci jsou jednoznačně osoby, u kterých došlo k tržnímu selhání, tedy jsou v bytové nouzi. Koncepce to řeší preambulí, zákon pak v obecné rovině.
V jaké fázi je příprava zákona o sociálním bydlení? Jaké byly hlavní důvody, proč sněmovna zákon o sociálním bydlení nepřijala?
Příprava zákona o sociálním bydlení je ve fázi tvorby věcného záměru. Hlavním aktérem budou obce a určen bude pro osoby v bytové nouzi, u kterých došlo k prokázanému tržnímu selhání. Původní zákon chybně identifikoval příčiny bytové nouze a zaměřoval se pouze na řešení jejich důsledků, které spočívalo v administrativním přidělování bytů s nízkým nájemným. Tento přístup s sebou nesl riziko účelového chování osob, které by si za normálních okolností zajistily bydlení na trhu. Vyvolal by tak prakticky neuspokojitelný nárůst poptávky a v návaznosti na to neodhadnutelný nárůst finančních nároků a návrat korupčního prostředí – dlouhé bytové pořadníky, černý trh s byty.
Jedním z cílů Koncepce bydlení ČR do roku 2020 je také schválení Politiky architektury a stavební kultury ČR. V ní se mj. píše, že u výstavby by měla být upřednostňována řešení vyhledaná architektonickými a urbanistickými soutěžemi. Domníváte se, že se Politiku architektury daří uplatňovat a aplikovat v praxi?
Politika architektury byla vládou schválena na počátku roku 2015. Její vizí je přinést zlepšení života lidí zvyšováním kvality prostředí, ve kterém žijí. Už to, že vláda dokument schválila, svědčí o skutečnosti, že si potřebu péče o prostředí, které nás obklopuje, uvědomuje a je ochotna se za jeho kvalitu postavit. Aby však nezůstalo pouze u vize, obsahuje materiál i konkrétní cíle a zejména opatření, včetně určení zodpovědných a spolupracujících institucí a termínů splnění opatření. MMR jako garant Politiky architektury nejen pracuje na jejím plnění, ale též naplňování opatření vyhodnocuje. Lze konstatovat, že více než polovina opatření je již v nějaké fázi rozpracovanosti, přičemž asi 15 % opatření je již splněno. Podařilo se dokončit několik výzkumných úkolů týkajících se struktury osídlení, vznikly materiály zabývající se urbanistickou kompozicí, máme k dispozici standardy dostupnosti veřejné infrastruktury, významným způsobem byly podpořeny územní studie krajiny či územní studie veřejných prostranství, podstatný posun znamená nový zákon o zadávání veřejných zakázek, podle kterého u architektonických a stavebních služeb zadavatel nesmí stanovit ekonomickou výhodnost pouze na základě nejnižší nabídkové ceny. Pro podporu architektonických a urbanistických soutěží MMR připravuje program hrazený z národních zdrojů, který by měl spolufinancovat ceny a odměny v soutěžích, a usnadnit tak zejména menším obcím jejich vypisování. MMR spolupracuje s dalšími resorty, silná je role profesních komor, které mají architekturu a stavební kulturu na starosti, a nezastupitelná je při plnění uložených cílů i úloha spolků a neziskových organizací.
Jiří Klíma (*1956, Praha) vystudoval Přírodovědeckou fakultu UK v Praze v oboru Všeobecná geografie – specializace ekonomická a regionální geografie. V osmdesátých letech na fakultě působil jako odborný pracovník, v letech 1991–1992 působil v Prognostickém ústavu ČSAV. Poté pracoval v soukromém sektoru a v letech 1995–1996 na oddělení zahraničních styků Hospodářské komory ČR. V roce 1997 přešel na Ministerstvo pro místní rozvoj ČR, kde zastával různé pozice až do roku 2006. V letech 2006–2014 byl ředitelem úseku regionálního rozvoje a bydlení inženýrské a poradenské společnosti ÚRS Praha, která se zabývá zejména oceňováním stavební produkce. V roce 2014 se vrátil na MMR, kde je v současné době ředitelem Odboru politiky bydlení.
Rozhovor proběhl na konci března 2018. Psáno pro časopis ERA21 #02/2018 Politika bydlení